Haus verkaufen: die 20 häufigsten Fragen

Ein Verkauf mit Begleitung folgt in der Regel diesen Schritten:

• Wertermittlung: Besichtigung vor Ort, Abgleich mit tatsächlichen Kaufpreisen der Region, Ergebnis als nachvollziehbare Preisherleitung.
• Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Häufig der Schritt, der am längsten dauert.
• Aufbereitung: professionelle Fotos, Grundrisse, gegebenenfalls Homestaging, Exposé mit belastbaren Angaben.
• Vermarktung: Vorabansprache vorgemerkter Interessenten, danach Portale, Social Media und Netzwerk.
• Besichtigungen: Einzeltermine statt Massenbesichtigungen, Bonitätsprüfung vor der Reservierung.
• Verhandlung und Kaufvertrag: Entwurf über den Notar, Beurkundung, Eintragung der Auflassungsvormerkung.
• Abwicklung: Kaufpreiszahlung, Löschung alter Grundschulden, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.

Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Darmstadt.

Rechnen Sie mit 3 bis 6 Monaten von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe. Davon entfallen etwa vier bis acht Wochen auf Vorbereitung und Unterlagen, vier bis zwölf Wochen auf die Vermarktung und rund sechs bis zehn Wochen auf die Abwicklung zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung.

Den Ausschlag geben vier Faktoren:

• Preis: der mit Abstand stärkste Hebel. Zu hoch angesetzte Objekte brauchen oft das Doppelte der Zeit.
• Lage: Darmstadt-Stadt und gut angebundene Orte wie Roßdorf oder Mühltal verkaufen sich schneller als Streulagen.
• Zustand: Häuser mit offensichtlichem Sanierungsstau sprechen eine kleinere Käufergruppe an.
• Unterlagen: fehlende Dokumente bremsen die Finanzierungszusage der Käufer.

Die Jahreszeit spielt eine kleinere Rolle, als oft angenommen. Frühjahr und Frühherbst bringen etwas mehr Nachfrage und bessere Fotos, aber ein gut vorbereitetes Haus verkauft sich auch im November.

Wichtiger sind Ihre persönlichen Fristen: das Ende der Zehnjahresfrist bei Kapitalanlagen, die Laufzeit eines Kredits, ein anstehender Umzug oder eine Erbauseinandersetzung. Planen Sie die Vorbereitung entsprechend rückwärts — sie beginnt sinnvollerweise drei bis sechs Monate vor dem gewünschten Verkaufstermin.

Diese Dokumente benötigen Käufer und deren Banken:

• Aktueller Grundbuchauszug (Amtsgericht) und Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
• Grundrisse, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Energieausweis, gültig und vor der ersten Besichtigung vorliegend
• Nachweise zu Modernisierungen: Heizung, Fenster, Dach, Elektrik, Dämmung
• Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherungsnachweis, Nebenkostenaufstellung
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mietenaufstellung, Kautionsnachweise
• Bei Erbfällen: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll

Wir beschaffen die behördlichen Unterlagen im Rahmen des Auftrags für Sie.

Der Marktwert ergibt sich aus Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, energetischem Zustand, Schnitt und aktueller Nachfrage. Seriös abgeleitet wird er über drei Zugänge:

• Vergleichswertverfahren: tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses — die Grundlage bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
• Sachwertverfahren: Bodenwert plus Gebäudeherstellungswert abzüglich Alterswertminderung, sinnvoll bei besonderen Objekten ohne Vergleichsfälle.
• Ertragswertverfahren: bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern über die nachhaltig erzielbare Miete.

Online-Rechner liefern eine grobe Spanne, kennen aber weder den Zustand Ihres Hauses noch die Besonderheiten der Straße. Eine belastbare Einschätzung entsteht erst nach der Besichtigung.

Unsere Wohnmarktanalyse als Grundlage für den Verkauf ist kostenfrei und unverbindlich. Sie umfasst Besichtigung, Vergleichsdaten, Preisherleitung und eine Einschätzung der zu erwartenden Vermarktungsdauer.

Davon zu unterscheiden ist das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: Das brauchen Sie vor Gericht, im Erbstreit, bei Schenkung oder gegenüber dem Finanzamt. Es wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und kostet je nach Objekt meist zwischen 1.500 und 3.000 €. Wir sagen Ihnen offen, wenn in Ihrem Fall ein Gutachten und keine Maklereinschätzung nötig ist.

Ein überhöhter Angebotspreis kostet am Ende Geld. In den ersten drei bis vier Wochen ist die Aufmerksamkeit am größten; wer sie mit einem unrealistischen Preis verstreichen lässt, verliert genau die Interessenten, die bereit und finanziert wären.

Typischer Verlauf: kaum Anfragen, dann mehrere Preissenkungen, ein Inserat mit sichtbar langer Laufzeit — und Käufer, die genau deshalb hart verhandeln. Nicht selten liegt der Abschluss dann unter dem Preis, der zu Beginn erzielbar gewesen wäre.

Ebenso wichtig: Die Bank des Käufers finanziert nur bis zu ihrem eigenen Beleihungswert. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, platzt die Finanzierung trotz Einigung.

Große Sanierungen lohnen sich kurz vor dem Verkauf selten — Käufer wollen meist nach eigenem Geschmack gestalten und honorieren fremde Entscheidungen nicht in voller Höhe.

Was sich fast immer rechnet:

• Entrümpeln, gründlich reinigen, Räume hell und leer wirken lassen
• Kleinreparaturen: tropfende Hähne, klemmende Türen, defekte Leuchten
• Ausbesserungen an Wänden, neutrale Anstriche in stark abgenutzten Räumen
• Garten und Zuwegung in Ordnung bringen — der erste Eindruck entsteht vor der Haustür
• Homestaging bei leerstehenden Objekten

Bei ernsthaftem Sanierungsstau ist Transparenz der bessere Weg: Sanierungskosten offen benennen, mögliche Förderungen aufzeigen und den Preis entsprechend kalkulieren. Eine erste Orientierung gibt unser KfW-Sanierungsrechner.

Für Verkäufer in Hessen fallen üblicherweise an:

Bei Wohnimmobilien — Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen — liegt die Gesamtprovision in Hessen typischerweise zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Seit Dezember 2020 gilt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser: Wird der Makler für beide Seiten tätig, tragen Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte — bei 7,14 % also je rund 3,57 %. Der Käufer muss seinen Anteil zudem erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen nachweislich beglichen hat.

Bei Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern und Grundstücken gilt diese Teilungspflicht nicht. Dort ist die Courtage frei verhandelbar und liegt meist zwischen 3 % und 6 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

In den meisten privaten Fällen nicht. Entscheidend sind zwei Regeln:

• Zehnjahresfrist: Liegen zwischen notariellem Kauf und notariellem Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei.
• Eigennutzung: Steuerfrei auch dann, wenn Sie das Haus im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Diese Frist kann deutlich kürzer als zwei volle Jahre ausfallen.

Trifft beides nicht zu, unterliegt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei geerbten Immobilien zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel.

Der Kredit wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst; die Grundschuld wird gelöscht oder vom Käufer übernommen. Läuft die Zinsbindung noch, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen — ihre Höhe hängt von Restschuld, Zinsdifferenz und Restlaufzeit ab.

Das können Sie tun:

• Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie das Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung.
• Prüfen Sie die Übertragung des Darlehens auf ein Ersatzobjekt oder auf den Käufer.
• Lassen Sie sich die Berechnung der Bank schriftlich geben — fehlerhafte Berechnungen sind nicht selten.
• Fordern Sie den Ablösebetrag früh an: Er gehört in die Kalkulation, bevor Sie über den Preis verhandeln.

Der Energieausweis ist Pflicht. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer nach Vertragsabschluss übergeben werden. Kennwerte wie Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse gehören bereits in das Inserat. Verstöße gelten als Ordnungswidrigkeit und können mit bis zu 10.000 € geahndet werden.

• Verbrauchsausweis: beruht auf dem Verbrauch der letzten drei Jahre, kostet etwa 50 bis 150 €.
• Bedarfsausweis: beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes, kostet etwa 150 bis 500 €. Pflicht bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seither nicht auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden.

Gültigkeit: zehn Jahre ab Ausstellung.

Der Kaufvertragsentwurf geht beiden Seiten mindestens zwei Wochen vor dem Termin zu — diese gesetzliche Frist dient Ihrem Schutz und sollte auch genutzt werden. Im Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor, beantwortet Fragen und beurkundet ihn.

Danach folgt die Abwicklung, die üblicherweise sechs bis zehn Wochen dauert:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer
• Einholung der Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden
• Prüfung gemeindlicher Vorkaufsrechte und benötigter Genehmigungen
• Fälligkeitsmitteilung des Notars, danach Zahlung des Kaufpreises
• Besitzübergang mit Übergabeprotokoll, Schlüsseln und Zählerständen
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch, oft einige Wochen später

Der Kaufpreis fließt in aller Regel direkt an Sie, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt. Ein Notaranderkonto ist nur in Sonderfällen nötig und verursacht Zusatzkosten.

Kaufverträge über gebrauchte Immobilien schließen die Sachmängelhaftung üblicherweise aus. Dieser Ausschluss greift jedoch nicht bei arglistigem Verschweigen: Mängel, die Sie kennen und die ein Käufer nicht ohne Weiteres erkennt, müssen Sie ungefragt nennen.

Dazu zählen typischerweise:

• Feuchtigkeit, Schimmel oder frühere Wasserschäden
• Schädlingsbefall und Schäden am Dachstuhl
• Altlasten im Boden, Asbest oder andere Schadstoffe
• Baugenehmigungen, die für An- oder Ausbauten fehlen
• Beschlüsse und anstehende Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft
• Rechte Dritter: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Erbbaurecht, Baulasten

Offenheit ist hier auch wirtschaftlich der bessere Weg: Ein dokumentierter Mangel wird eingepreist, ein verschwiegener führt Jahre später zu Rückabwicklung oder Schadenersatz. Wir dokumentieren bekannte Mängel im Exposé und im Vertrag.

Ein Verkauf ist jederzeit möglich, auch ohne Zustimmung der Mieter. Es gilt Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein, samt Kaution.

• Mieter haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht — außer bei der Umwandlung in Wohnungseigentum während des laufenden Mietverhältnisses (§ 577 BGB).
• Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt und terminlich abgestimmt werden; ein Zutrittsrecht nach Belieben besteht nicht.
• Eigenbedarf kann erst der neue Eigentümer geltend machen. Bei umgewandelten Wohnungen greifen Kündigungssperrfristen von drei bis zehn Jahren.
• Vermietete Objekte sprechen vor allem Kapitalanleger an; der Preis orientiert sich an Mietrendite und Faktor, nicht am Selbstnutzerpreis.

Ein faires, transparentes Vorgehen gegenüber den Mietern zahlt sich aus — kooperative Mieter erleichtern Besichtigungen erheblich.

Die Erbengemeinschaft kann nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen: Jeder Miterbe muss dem Verkauf und dem Preis zustimmen, alle unterschreiben den Kaufvertrag oder erteilen eine notarielle Vollmacht.

Der Weg in der Praxis:

• Erbschein oder notarielles Testament besorgen, Grundbuch auf die Erbengemeinschaft berichtigen (innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei)
• Neutrale Wertermittlung als gemeinsame Verhandlungsgrundlage — sie nimmt der Diskussion die Emotion
• Optionen prüfen: gemeinsamer Verkauf, Auszahlung einzelner Miterben, Übernahme durch einen Erben
• Teilungsversteigerung nur als letzter Ausweg — sie erzielt fast immer deutlich weniger als der freie Verkauf

Diese Konstellationen begleiten wir häufig und moderieren zwischen den Beteiligten, wenn die Vorstellungen auseinandergehen.

Stehen beide Partner im Grundbuch, ist der Verkauf nur gemeinsam möglich. In der Regel gibt es drei Wege: den gemeinsamen Verkauf mit Aufteilung des Erlöses, die Übernahme durch einen Partner samt Auszahlung des anderen und Umschuldung — oder, wenn keine Einigung gelingt, die Teilungsversteigerung mit meist deutlichen Verlusten.

Worauf zu achten ist:

• Übertragen Sie Ihren Anteil an den Ex-Partner, kann das ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.
• Wer auszieht und die Immobilie nicht mehr selbst nutzt, verliert unter Umständen die Steuerbefreiung durch Eigennutzung.
• Die gemeinsame Finanzierung läuft weiter, bis die Bank einen Partner ausdrücklich aus der Haftung entlässt.

Wir arbeiten in solchen Fällen bewusst neutral: gleiche Information für beide Seiten, klare Termine, keine Parteinahme.

Sanierungsbedarf ist kein Hindernis. Gefragt sind in unserer Region auch Objekte mit Arbeit: Käufer kalkulieren mit Handwerkerkosten und Förderung. Entscheidend ist, den Zustand offen darzustellen, Sanierungskosten grob zu beziffern und Förderoptionen aufzuzeigen, statt Mängel zu kaschieren.

Verkauf im Alter: Wer ausziehen möchte, verkauft klassisch und frei. Wer wohnen bleiben will, hat Alternativen — etwa den Verkauf mit eingetragenem lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch, der den Kaufpreis mindert, aber Sicherheit gibt. Die Konstruktion sollte immer mit Notar und Steuerberater durchgerechnet werden, bevor sie in den Vertrag kommt.

Der Privatverkauf spart die anteilige Provision, kostet aber Zeit und birgt Risiken: falsche Preisfindung, unvollständige Unterlagen, ungeprüfte Interessenten, Haftungsfallen im Vertrag. Er kann funktionieren, wenn Sie den Markt kennen, erreichbar sind und rechtlich sicher agieren.

Woran Sie einen guten Makler erkennen:

• Er nennt einen begründeten Preis mit Vergleichsobjekten — nicht den höchsten, um den Auftrag zu bekommen.
• Er legt vor Auftragserteilung offen, was er konkret tut, und zeigt echte Referenzen aus Ihrer Region.
• Er prüft die Bonität der Interessenten, bevor reserviert wird.
• Er ist in einem Fachverband organisiert und nachweislich haftpflichtversichert.
• Er sagt Ihnen auch, was gegen einen Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt spricht.

Schauen Sie in unsere Referenzen, unsere Siegel und Mitgliedschaften — oder lernen Sie Marion Schramm in Roßdorf und Anka Labitzke in Mühltal persönlich kennen.