Immobilie erben oder schenken 2026: Steuerliche Veränderungen, Fallstricke und mögliche Alternativen

Das Erben einer Immobilie kann ein großes Geschenk sein, bringt jedoch auch viele Herausforderungen mit sich – vor allem im Hinblick auf die Erbschafts- und Schenkungsteuer.

Besonders im Jahr 2026 gibt es neue steuerliche Regelungen und Entwicklungen, die sowohl für Erben als auch für Schenkende wichtig sind. Aber warum wird Schenken und Erben teurer? Und welche Alternativen gibt es, um steuerliche Belastungen zu minimieren?

Steuerliche Änderungen für Immobilien ab 2026: Was sich für Erben und Schenkende verändert

Ab dem 1. Januar 2026 gilt weiterhin eine wichtige Änderung, die bereits seit 2023 im Steuerrecht festgeschrieben ist: Die steuerliche Bewertung von Immobilien wird an den realistischen Marktwert (Verkehrswert) angepasst. Das bedeutet, dass die Erbschafts- und Schenkungsteuer für Immobilien deutlich steigen kann, da der Wert der Immobilie in der Regel höher ausfällt. Experten rechnen damit, dass die Steuerlast um bis zu 30 bis 40 Prozent ansteigen könnte, da die Freibeträge für Erben und Beschenkte nicht angepasst wurden.

Welche Freibeträge gelten für Erbschafts- und Schenkungsteuer?

Die steuerlichen Freibeträge für Erben und Beschenkte bleiben auch 2026 unverändert. Diese Beträge sind entscheidend für die Höhe der Steuer, die nach dem Erbe oder der Schenkung fällig wird. Hier die wichtigsten Freibeträge im Überblick:

• Ehegatten / Lebenspartner: 500.000 Euro

• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro

• Enkelkinder (wenn die Eltern verstorben sind): 400.000 Euro

• Enkelkinder: 200.000 Euro

• Eltern und Großeltern des Verstorbenen: 100.000 Euro

• Alle anderen Erben: 20.000 Euro

Warum wird Schenken teurer und wie lässt sich die Steuerlast vermeiden?

Wer seine Immobilie in 2026 verschenken möchte, steht vor einer steuerlichen Herausforderung. Die Anpassung des Verkehrswerts hat zur Folge, dass die Schenkungsteuer deutlich ansteigen kann, insbesondere wenn der Wert der Immobilie die oben genannten Freibeträge übersteigt.

Eine Möglichkeit, die Steuerlast zu reduzieren, wäre eine Teilschenkung alle zehn Jahre. Da der Schenkungsfreibetrag alle zehn Jahre neu genutzt werden kann, ist es für größere Vermögen ratsam, das Vermögen schrittweise zu übertragen. Dies kann helfen, die Steuerlast zu strecken und zu minimieren.

Ein zusätzlicher Aspekt: Wer den Schenkungsvertrag noch vor dem 31. Dezember 2025 unterschreibt, könnte von den alten Regelungen profitieren und somit eine höhere Steuerbelastung vermeiden. Dennoch sollte man sich nicht übereilen, sondern rechtzeitig rechtliche Beratung einholen.

Immobilie verkaufen statt schenken: Eine lohnenswerte Alternative

Neben der klassischen Erbschaft und Schenkung gibt es auch eine steuerlich interessante Alternative: den Verkauf der Immobilie an die Kinder. Diese Option kann für beide Seiten Vorteile bieten – sowohl für die Eltern als auch für die Kinder.

Für das Kind hat der Kauf der Immobilie gegenüber einem Erbe oder einer Schenkung den Vorteil, dass keine Erbschafts- oder Schenkungsteuer anfällt, wenn der Kaufpreis innerhalb des Freibetrags bleibt. Zudem muss bei einem Kauf von Eltern oder Großeltern keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden.

Ein weiterer Vorteil des Kaufs: In der Regel wird das Kind die Immobilie zu einem unter dem Marktwert liegenden Preis kaufen, was finanziell vorteilhaft sein kann. Eine vergleichbare Immobilie auf dem Markt wäre meist deutlich teurer. Auch Renovierungen oder Sanierungsmaßnahmen können steuerlich geltend gemacht werden, falls die Eltern weiterhin im Haus wohnen bleiben und Mieter sind.

Fachliche Unterstützung Ihrer BVFI24 Eigentümerallianz Geschäftsstelle Darmstadt

Um Ihnen eine fundierte und auf Ihre persönliche Situation abgestimmte Beratung zu bieten, arbeiten wir eng mit den Experten der BVFI24 Eigentümerallianz zusammen. Die Fachleute von BVFI24 sind auf alle Aspekte des Immobilienerwerbs, -verkaufs und der steuerlichen Optimierung spezialisiert. Sie stehen Ihnen mit ihrem umfangreichen Wissen zur Seite, um Ihre Immobilienangelegenheiten erfolgreich und steuerlich vorteilhaft zu gestalten.

Fazit: Die richtige Entscheidung für Ihre Immobilie treffen

Im Jahr 2026 bleibt der Erb- und Schenkungsprozess komplex und steuerlich herausfordernd. Die Anpassung der Immobilienbewertung an den Verkehrswert und die weiterhin bestehenden Freibeträge erfordern eine genaue Planung. Wer sich frühzeitig mit den steuerlichen Auswirkungen auseinandersetzt, kann sicherstellen, dass sowohl Erben als auch Schenkende möglichst steuerlich günstig aus der Situation herauskommen.

Zögern Sie nicht, sich von einem erfahrenen Fachanwalt oder Steuerberater beraten zu lassen, um die beste Lösung für Ihre Immobilie und Ihre Familie zu finden.